huis kopen in België

Ben je al een tijdje geleden naar België geëmigreerd en maak je nu de overstap van een huurwoning naar een koopwoning? Of start je je emigratie direct met de zoektocht naar een koophuis? Hoe dan ook zijn er enkele verschillen met de Nederlandse woningmarkt. We lichten er een paar toe.

Een huis kopen in België

Ga je emigreren naar België, gebruik dan zeker onze emigratie checklist om te zien of je alle belangrijke ‘to do’s’ hebt voldaan. We schreven al eerder een blog met tips voor iedereen die op zoek is naar een huurwoning in België. Heb je je woning in Nederland nog niet verkocht en twijfel je tussen verhuren of verkopen? Ook daar gaven we al eens tips over.

In deze blog vertellen we je meer over een huis kopen in België. Want hoewel het eindresultaat hetzelfde is (een koophuis), zijn er nog wel enkele verschillen in de weg ernaartoe. Let op: wij zijn geen experts. Heb je meer informatie of hulp bij de aankoop van een huis in België nodig? Zoek dan contact met een makelaar.

1. Verschil in woningmarkt

Het nieuws in Nederland staat er vol mee: de huizenprijzen rijzen de pan uit. Ook in België stijgen de prijzen, maar wel minder hard dan in Nederland. Waar in Nederland de huizen alleen het afgelopen jaar al met 15% stegen, gebeurde dat in België met ‘slechts’ 4,5%. De Belgische woningmarkt is altijd al een stuk stabieler geweest dan de Nederlandse woningmarkt, ook tijdens financiële crisis. Dat komt omdat het aanbod woningen in België een stuk groter is dan in Nederland, er is dus minder schaarste.

Toch gaat het ook hard in de Belgische grootsteden: Antwerpen, Brussel, Leuven en Gent. Stuk voor stuk populaire steden om te wonen waar de huizen binnen no time verkocht zijn.

2. (Ver)kopen zonder makelaar

In België is het heel normaal om je huis zonder hulp van een makelaar te verkopen. Maak enkele foto’s van je huis, plaats deze samen met een omschrijving op een immosite (bijvoorbeeld Immoweb) en plan vervolgens een of twee kijkdagen in voor de geïnteresseerden. Dat betekent dus ook dat je als potentiële koper veel advertenties tegen komt met slechte en onduidelijke foto’s, vrijwel nooit met een plattegrond. Je moet dus echt zelf langsgaan om te kijken, iets wat lelijk geadverteerd is kan soms toch een pareltje zijn.

Andersom heb je ook niet echt een aankoopmakelaar nodig in België. Het kan natuurlijk handig zijn wanneer je weinig tijd hebt om te zoeken, maar het is geen noodzakelijk goed zoals dat in Nederland inmiddels wel lijkt. Ook zonder aankoopmakelaar lukt het hier om bezichtigingen in te plannen. Je moet gewoon de immosites goed in de gaten houden en direct reageren op nieuwe advertenties.

3. Kopen zonder bedenktijd

In Nederland heb je na het tekenen van het koopcontract nog 3 dagen bedenktijd. Binnen deze drie dagen kun je zonder consequenties van de koop afzien. Dit is wettelijk verplicht. In België geldt deze bedenktijd niet. Vanaf het moment dat de verkoper jouw bod accepteert zit je aan je huis vast (mits je natuurlijk je financiën rond krijgt). Dat betekent dus ook dat je bij het indienen van een bod 100% zeker moet zijn van je keuze.

Zet ook altijd een geldigheidsdatum op je bod in België. Zie het als een deadline: de verkoper heeft tot die tijd de mogelijkheid om jouw bod te accepteren. Is de datum verstreken en is je bod niet geaccepteerd? Dan kun je met een gerust hart een bod uitbrengen op een andere woning, zonder dat je het risico loopt twee huizen tegelijk te moeten kopen.

4. Eigen inleg

In België kan je 90% van de aankoopprijs financieren via een hypotheek. Dat betekent dat je dus altijd 10% eigen inleg moet hebben. Bij een huis van €350.000 heb je dus minstens €35.000 spaargeld nodig dat je direct kan inleggen. Die 90% is de uiterste grens, eigenlijk adviseert De Nationale Bank om maximaal 80% van de aankoopprijs te lenen. Houd er ook rekening mee dat je daar bovenop nog de notariskosten moet betalen.

In Nederland mag je wel nog 100% van het aankoopbedrag financieren via een hypotheek. Sterker nog, sinds 1 januari 2018 is het maximum op 100% gezet. Daarvoor kon je zelfs extra kosten zoals de overdrachtsbelasting meefinancieren.

5. Registratierechten vs overdrachtsbelasting

Nog even over die overdrachtsbelasting: ook dat is anders geregeld in België. In Nederland betaal je 2% overdrachtsbelasting als je een huis koopt, dit wordt (vaak samen met de notariskosten) ‘kosten koper’ genoemd. Koop je een nieuwbouwhuis, dan betaal je geen overdrachtsbelasting. In sommige gevallen geldt dit wel weer voor de grond. Tot 2012 bedroeg deze belasting trouwens 6%.

Sinds 1 januari 2021 is deze overdrachtsbelasting komen te vervallen voor iedereen tussen de 18 en 35 jaar die een huis koopt om zelf te bewonen. Let op: enkel voor huizen tot een bedrag van € 400.000. Voor duurdere huizen betalen deze mensen alsnog 2% belasting.

In België kennen ze ook een belasting op de aankoop van een huis: registratierechten. De regels verschillen voor de drie gewesten, en ook gelden er nog wat bijzondere regeltjes en uitzonderingen. In principe betaal je in Vlaanderen voor je eerste huis (dat je zelf gaat bewonen) 6% registratierechten. Wanneer je je ertoe verbindt om de energiescore van je huis 1 schaal te verhogen (bijvoorbeeld van C naar B) betaal je slechts 5% belasting.

En ook hier komen nog notariskosten bovenop. Hoe duurder je huis, hoe groter het verschil natuurlijk is tussen 2% en 6%. Opvallend: waar je in Nederland geen overdrachtsbelasting betaalt op nieuwbouwwoningen, betaal je in België juist 21% registratierechten.

We zijn heel benieuwd of jullie ervaring hebben met een huis kopen in België. Hoe hebben jullie de huizenjacht ervaren?